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2020-02-18 13:05:14 來源: 中國證券報 閱讀(du)量︰次
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摘要︰ 樓市限售政策再出(chu)江湖。甦州(zhou)5月11日晚(wan)間加(jia)碼調控政策,宣(xuan)布在部分熱(re)點區域實施3-5年的限售,同(tong)時將房企土拍報價與預售條件掛鉤。值得關注的是,限售政策已經數(shu)月未在地方jiang) 卣咧諧chu)現,這顯示出(chu)當地控制(zhi)房kang)夭/div>

    樓市限售政策再出(chu)江湖。甦州(zhou)5月11日晚(wan)間加(jia)碼調控政策,宣(xuan)布在部分熱(re)點區域實施3-5年的限售,同(tong)時將房企土拍報價與預售條件掛鉤。值得關注的是,限售政策已經數(shu)月未在地方jiang) 卣咧諧chu)現,這顯示出(chu)當地控制(zhi)房kang)夭re)度的決(jue)心。業內普遍預期(qi),個(ge)別市場火熱(re)的城市未來不(bu)排除加(jia)碼調控的可能(neng)性,但(dan)保持房kang)夭諧 榷  谷reng)是主(zhu)基調,一些城市此前出(chu)現成交量上(shang)漲的“小陽春(chun)”現象,基本無入夏可能(neng)。

  雙端松動引(yin)躁動

  如果說2018年年底房企債券市場融資出(chu)現逐步放(fang)松跡象,2019年年初以(yi)來則是房企融資成本不(bu)斷下(xia)降(jiang)。房企均抓緊(jin)難得的窗口期(qi)大舉融資。數(shu)據顯示,一季度40家典型上(shang)市房企融資總額2458億元,遠(yuan)超2017年和2018年同(tong)期(qi),其中3月份單月融資額1024億元,為(wei)2017年11月以(yi)來新高。中國證券報記(ji)者(zhe)了解到,主(zhu)流房企境外融資成本均在6%-8%,境內融資的公(gong)司(si)債均在5%以(yi)內,較2018年年底融資成本明顯下(xia)降(jiang)。進入4月,中國恆大和融創等企業均推出(chu)數(shu)百(bai)億規(gui)模的融資計劃。

  盡(jin)管(guan)多(duo)數(shu)融資用途是借新還舊(jiu),但(dan)多(duo)位房企人士表示,土地儲備是房企業績的基礎,一旦(dan)解決(jue)了債務(wu)和現金流壓(ya)力,房企總是會大舉拿地。中原地產首席分析師張(zhang)大偉表示,房企現階段(duan)的競爭仍(reng)是規(gui)模決(jue)定一切(qie),因此房企具有持續拿地的動力,尤其是中小型房企,窗口期(qi)拿地反而(er)更加(jia)激進。

  個(ge)人購房方面(mian),中國證券報記(ji)者(zhe)了解到,今年以(yi)來,房kang)夭唇掖鈑繞涫巧shang)業按揭貸款發放(fang)速度較去年有所加(jia)快(kuai)。部分銀行如匯豐銀行等外資銀行對滿(man)足一定條件的客戶提供更低的按揭利率。此外,部分信(xin)貸資金也有所放(fang)松。此前有某上(shang)市銀行信(xin)貸專(zhuan)員持續多(duo)次向記(ji)者(zhe)推銷該(gai)行消費(fei)貸產品(pin),額度為(wei)30萬元,年化利率約為(wei)6%。該(gai)專(zhuan)員對記(ji)者(zhe)表示,一旦(dan)獲批(pi),現金將直接打入賬(zhang)戶。當記(ji)者(zhe)詢問該(gai)專(zhuan)員是否(fu)需要提供相應消費(fei)憑據時,該(gai)專(zhuan)員僅表示,建(jian)議(yi)留(liu)存備查(cha)而(er)非強kang)鞅匭   <ji)者(zhe)了解到,在2017年,消費(fei)貸年化利率一度超過7%,且申(shen)請(qing)者(zhe)只能(neng)拿到消費(fei)額度而(er)並非現金。

  調控重回(hui)高密度

  近期(qi)房kang)夭 卣叱chu)台密度reng)俁壬shang)升。中原地產研究(jiu)中心統(tong)計數(shu)據顯示,今年4月以(yi)來,各地針對房kang)夭chu)台調控措施累(lei)計超過60次。而(er)3月份全國各地僅發布房kang)夭 卣5次。

  從各地細則來看,4月上(shang)旬,合肥(fei)、廣州(zhou)等地的政策主(zhu)要聚焦于公(gong)積金的規(gui)範使用以(yi)及公(gong)告供地計劃,對市場尤其是購房kong)叩腦?qi)影響不(bu)大。而(er)4月下(xia)旬以(yi)來,尤其是住房和tong)竅緗jian)設部kong)?緣鼻安糠址考邸 ?鄄bo)動幅度較大的城市下(xia)達了預警提示後(hou),部分城市調控力度陡然(ran)加(jia)大。其中,長(chang)沙宣(xuan)布從4月22日起,停(ting)止執(zhi)行對家庭(ting)第二套(tao)改善(shan)性住房kang)鈉跛壩嘔hui)政策,該(gai)舉動被視為(wei)向炒房kong)叻 chu)明確信(xin)號。石家莊全市暫停(ting)公(gong)積金貸款,並對離婚一年內的人士實施差(cha)別化信(xin)貸政策。“這些政策對市場的影響尤其是購房kong)叩腦?qi)影響很大。”一位長(chang)沙房企人士表示jin)/p>

  張(zhang)大偉表示,最近房kang)夭 卦?qi)再次出(chu)現變化。雖然(ran)很多(duo)城市還在發布人才吸引(yin)政策,但(dan)針對房kang)夭 氐惱擼 謖尉ju)會議(yi)再次wo)厴shen)房住不(bu)炒的背景下(xia),調控收緊(jin)預期(qi)再起,對于購房kong)囈 忻饗雜跋 A磽猓 佣duo)地政策來看,公(gong)積金政策收緊(jin)成為(wei)趨勢。

  “三穩”仍(reng)是主(zhu)基調

  針對此次甦州(zhou)調控,盡(jin)管(guan)甦州(zhou)市政府(fu)祭出(chu)了3-5年限售的重磅武器,但(dan)不(bu)少觀(guan)察人士指出(chu),本次調控力度低于預期(qi),比(bi)re)綺?詞凳┤嶸贅侗bi)例的nan)糯朧┐齲 黿鍪嵌蘊囟ㄇ虻囊歡址課wu)進行限售。張(zhang)大偉表示,這顯示出(chu)保持zhi)諧 榷ㄈreng)然(ran)是各地調控的主(zhu)基調,穩地價、穩房價、穩reng)?qi),2019年預計這一政策取向將持續。

  一位保利投顧研究(jiu)院人士預計,房企融資監管(guan)可能(neng)再次趨緊(jin),居民貸款端繼續放(fang)松的可能(neng)性及幅度可能(neng)減(jian)小。監管(guan)層將持續關注房kang)夭諧﹝bo)動,“一城一策”貫(guan)徹實施、部分熱(re)點城市政策收緊(jin)微調或(huo)將持續。

  而(er)在北京、上(shang)海等一線城市,盡(jin)管(guan)3月出(chu)現了成交量上(shang)漲的“小陽春(chun)”現象。但(dan)記(ji)者(zhe)走訪多(duo)個(ge)中介門店了解到,在目前嚴格(ge)限貸以(yi)及高昂(ang)的交易成本ju) xia),周期(qi)性需求釋放(fang)後(hou),北京房kang)夭諧∫丫 鴆匠氏制(zhi)ping)穩狀態,“小陽春(chun)”已基本無入夏可能(neng)。

  “以(yi)北京為(wei)例,一般(ban)每年兩會前ang)蠖加(jia)幸徊bo)交易量kang)納shang)漲,一部分zhi)歉招杞。 徊糠質(zhi)翹囟ㄐ棖罄繆xue)區房集(ji)中交易。但(dan)從今年情況看,交易量kang)納shang)漲並不(bu)足以(yi)帶來成交價格(ge)的上(shang)漲,大多(duo)數(shu)交易都是降(jiang)低掛牌價後(hou)成交。”北京某中介資深店長(chang)對記(ji)者(zhe)表示,“一旦(dan)過了5月適(shi)齡兒童登記(ji)入學(xue)的期(qi)限之後(hou),市場就(jiu)會進入相對平(ping)穩的階段(duan),市場分化也就(jiu)特別明顯。例如,現在一些小戶型學(xue)區房價格(ge)仍(reng)然(ran)比(bi)較堅挺,但(dan)優質(zhi)學(xue)區房之外的二手房普遍都jia)幸yi)價空(kong)間。”

編輯︰錦勤(qin)

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